Usluge posredovanja u prometu nekretninama - obračun PDV-a

Porez Na Uslugu

Posljednjih godina tržište nekretnina u zemlji bila je pokretačka snaga poljskog gospodarstva. Izgrađeni su i stambeni i poslovni uredi, skladišne ​​i proizvodne hale, trgovački centri. Osim novih investicija, ubrzano se razvija i trgovina prostorima s primarnog tržišta. To je rezultiralo značajnim povećanjem potražnje za profesionalnim uslugama posredovanja u prometu nekretninama. U ovoj studiji prikazat ćemo problematiku obračuna ovih usluga u PDV-u. Detaljnije će se govoriti o predmetu porezne osnovice, kao i kada nastaje porezna obveza i koje stope treba oporezivati ​​za usluge posredovanja u prometu nekretninama. Također, ono što je bitno, analizirat će se i način dokumentiranja ove usluge te okolnosti u kojima možete iskoristiti izuzeće od registracije na blagajni.

Porezna stopa za usluge posredovanja u prometu nekretninama

Na početku treba imati na umu da prodaja određenih nekretnina može imati koristi od povlaštene stope PDV-a od 8%. Navedena snižena stopa odnosi se na građevinske radove koji se odnose na izgradnju, obnovu, modernizaciju, termomodernizaciju ili rekonstrukciju zgrada ili njihovih dijelova uključenih u gradnju obuhvaćenu programom socijalnog stanovanja. Štoviše, u mnogim slučajevima prodaja nekretnina koristi od oslobođenja od PDV-a. Stoga treba razmisliti trebaju li se usluge posredovanja u prometu nekretninama drugačije oporezivati ​​(ovisno o vrsti nekretnine na koju se odnose). U slučaju usluga kao što su usluge posredovanja u prometu nekretninama, one se oporezuju osnovnom stopom PDV-a, koja trenutno iznosi 23% (vidi članak 41. stavak 1. u vezi s člankom 146.aa. stavak 1. Zakona o porezu na dodanu vrijednost – u daljnjem tekstu: Zakon o porezu na dodanu vrijednost). PDV). Ono što je bitno, nije bitno hoće li se nekretnina koja je predmet posredničke usluge oporezovati povlaštenom stopom PDV-a ili je oslobođena PDV-a.

Posrednik u prometu nekretnina može koristiti tzv subjektivno izuzeće u skladu s čl. 113 stavak. 1. i 9. Zakona o PDV-u, pod uvjetom da posebno ne pruža usluge savjetovanja i procjene vrijednosti nekretnina u svezi s njihovom kupnjom, prodajom, zakupom ili najmom.

Posredovanje nekretninama i porezna obveza

Prema općem pravilu izraženom u čl. 19a stavak. 1. Zakona o PDV-u porezna obveza nastaje isporukom dobara ili pružanjem usluge, sukladno st. 5 i 7–11, čl. 14 sek. 6, čl. 20 i čl. 21 sek. 1.

Usluga za koju se, u vezi s njezinim pružanjem, utvrđuju datumi uzastopnog plaćanja ili namire, smatra se da je izvršena na kraju svakog razdoblja na koje se ta plaćanja ili namire odnose, sve dok se pružanje ove usluge ne završi. Usluga koja se pruža kontinuirano u razdoblju dužem od jedne godine, a za koju zbog pružanja u određenoj godini ne istječu rokovi plaćanja ili namire, smatra se da je izvršena na kraju svake porezne godine do pružanje ove usluge je završeno (vidi članak 19.a stavak 3. Zakona o PDV-u).

Uzimajući u obzir navedene odredbe, kada su u pitanju usluge posredovanja u prometu nekretninama, porezna obveza PDV-a nastaje na općim načelima, odnosno u trenutku pružanja usluge.

U praksi porezni obveznici često imaju problema s određivanjem vremena pružanja posredničke usluge. U sudskoj praksi je pretpostavljeno da se u slučaju usluga posredovanja u prometu nekretninama pri sklapanju ugovora o kupoprodaji nekretnine, smatra da je ta usluga izvršena nakon sklapanja ugovora od strane strana koje zastupa posrednik (usp. presudu Pokrajinskog upravnog suda u Varšavi od 26. listopada 2004., III SA 2172 / 03).

Primjer 1.

Broker je klijentu pružio posredničku uslugu pri kupnji ureda u Kaliszu. U ugovoru je navedeno da će se usluga izvršiti danom potpisivanja javnobilježničkog akta o kupoprodaji ovog ureda. Broker je pronašao odgovarajući ured 12. svibnja 2020. No javnobilježnički akt sastavljen je tek 20. lipnja 2020. godine. Tako je trenutak kada je porezna obveza nastala tek u lipnju.

U mnogim slučajevima agenti za nekretnine primaju dio svoje naknade prije nego što se usluga izvrši. U takvoj situaciji porezna obveza nastaje po njegovom primitku u odnosu na primljeni iznos (v. čl. 19. st. 8. Zakona o PDV-u).

Započnite besplatno probno razdoblje od 30 dana bez obaveza!

Usluge posredovanja u prometu nekretninama - porezna osnovica

Porezna osnovica u slučaju usluga posredovanja u prometu nekretninama utvrđuje se na općim načelima. Oporezivi iznos je dakle sve što čini plaćanje za pruženu uslugu (vidi članak 29.a stavak 1. Zakona o PDV-u).

Primjer 2.

Posrednička agencija je klijentu pružila posredničku uslugu za prodaju stana. Za navedenu uslugu imala je pravo na naknadu u iznosu od 2% cijene prodane nekretnine. Agencija je aktivni obveznik PDV-a. Nekretnina je prodana za 300.000 PLN, što znači da je provizija bila 6.000 PLN.

U tom slučaju, iznos primljene provizije je bruto iznos.Dakle, porezna osnovica će biti iznos provizije umanjen za PDV.

To znači da je u slučaju posrednika u prometu nekretnina porezna osnovica za usluge posredovanja u prometu nekretninama iznos provizije umanjen za iznos poreza. U praksi se provizija ponekad može definirati kao neto iznos (međutim, to nisu česti slučajevi).

Prilikom pružanja posredničkih usluga, agencije primaju naknadu od obje ugovorne strane (kupca i prodavatelja). U takvoj situaciji svaka naknada predstavlja zasebnu poreznu osnovicu.

Posredovanje nekretninama i transakcijska dokumentacija

U slučaju posredničkih usluga za poslovne subjekte, posrednik treba izdati račun s PDV-om. Naime, najveća skupina klijenata u agencijama za nekretnine su fizičke osobe koje ne vode obrt.

U takvoj situaciji porezni obveznici koji se bave posredovanjem pitaju se mogu li iskoristiti neko oslobođenje od evidentiranja prometa na blagajni.

Vrijedi podsjetiti da je sukladno čl. 111 sek. 1. Zakona o PDV-u porezni obveznici koji prodaju fizičkim osobama koje ne obavljaju djelatnost i poljoprivrednici paušali dužni su voditi evidenciju o prodaji na blagajni. To znači da se temeljem navedene odredbe usluge posredovanja u prometu nekretninama koje se pružaju fizičkim osobama evidentiraju u blagajni.

Primjer 3.

Posrednik u prometu nekretnina, aktivni obveznik PDV-a, bavi se isključivo nekretninama na primarnom tržištu. 95% klijenata su fizičke osobe. Svaku transakciju broker dokumentira fakturom, a provizija se pripisuje na račun tvrtke. Može li u takvoj situaciji posrednik iskoristiti bilo kakvo oslobađanje od evidentiranja na blagajni za usluge posredovanja u prometu nekretninama?

Trenutno su pravila oslobođenja od obveze vođenja evidencije o prometu i iznosima poreza koji se dospijevaju uz korištenje blagajni utvrđena Uredbom ministra financija o izuzećima od obveze vođenja evidencije korištenjem blagajni.

Sukladno § 2 sec. 1. propisa u svezi s poz. 26. Dodatka uredbe izuzeta je od obveze evidentiranja u određenoj poreznoj godini, a najkasnije do 31. prosinca 2021., usluga vezanih uz usluge tržišta nekretnina, ako je pružanje tih usluga u cijelosti dokumentirano od strane dostavnica.

Dakle, u konkretnom slučaju porezni obveznik ne smije dokumentirati transakciju prilikom korištenja blagajne.

Ukratko, usluge posredovanja u prometu nekretnina koje se pružaju fizičkim osobama koje ne obavljaju djelatnost imaju izuzetak od obveze prijave u blagajnu, pod uvjetom da je pružanje tih usluga u cijelosti dokumentirano računom.