Deložacija tijekom pandemije COVID-19 – kada je dopuštena?

Servis

Deložacija, odnosno nalog za pražnjenje nekretnine, neugodan je proces i za stanare i za stanodavce. Postoje situacije u kojima su stanari, iz razloga koji su izvan njihove kontrole, zapali u siromaštvo i stoga nisu u mogućnosti plaćati stanarinu. Srećom, o ovom tipu stanara brine država – osigurava im socijalne stanove i pomaže im da stanu na noge. Druga skupina stanara su oni koji, unatoč financijskim mogućnostima, jednostavno ne žele platiti. Oni savršeno poznaju "svoja prava", znaju za svoju privilegiranu situaciju, poznaju institucije koje zabranjuju tzv. iseljavanje na kolnik. Epidemija uvedena u Poljskoj povećala je te nejednakosti između stanodavca i zakupca. Deložacija tijekom pandemije je nemoguća, uz nekoliko iznimaka.

Moglo bi se činiti da nastale dugove treba otplatiti. Međutim, ne pridržavaju se svi ovog pravila. Isto je i sa stanarima. Tada nastaje problem - stanodavac ne samo da gubi zaradu koja mu pripada, već mora i više mjeseci angažirati dodatna sredstva i novac u formalnim poslovima - sudovima, odvjetnicima, sudskim izvršiteljima, uredima lokalne samouprave. Štoviše, covid čin čini deložaciju tijekom pandemije ne samo gotovo nemogućom, nego ni vlasnici zauzetih prostora neće moći računati na odštetu.

Ugovor o najmu - zašto je standardni ugovor o najmu vrlo loša ideja?

Prije svega, vrijedi obratiti pažnju na sam ugovor o najmu. Postoje razni oblici toga. Najčešći je onaj klasični - sa stajališta vlasnika stanova najnepovoljniji je ugovor. Sve zato što podliježe Zakonu o zaštiti stanara, koji stanarima daje jaku privilegiju. Možda će proći mnogo mjeseci da stanodavac uopće pomisli na deložaciju. Sam raskid ugovora nije lak. Osim ako nije izgrađen drugačije, najmodavac ga ima pravo raskinuti u situaciji kada se prostor koristi na način koji nije u skladu s ugovorom ili za njegovu namjenu i, unatoč upozorenju, najmoprimac ga ne prestane koristiti u takvoj način ili ako najmoprimac kasni s najamninom za tri razdoblja plaćanja (npr. ako se najam plaća mjesečno, onda za puna 3 mjeseca).U slučaju raskida ugovora zbog zakašnjenja najma, najmodavac je dužan dodatno pisanim putem obavijestiti najmoprimca o namjeri da raskine ugovor i odrediti dodatni rok plaćanja od najmanje mjesec dana. U praksi, stanodavac dobiva pravo na deložaciju tek nakon četiri ili pet mjeseci. Zbrajajući vrijeme sudskih postupaka, možemo biti optimistični oko minimalno šest mjeseci prije nego što stanodavac počne s deložacijama.

Treba imati na umu da poljski zakon ne dopušta da se deložacija provodi "na pločniku", već u druge prostorije, uključujući privremenu sobu. Osim toga, takva deložacija u zamjenski smještaj uopće nije moguća u razdoblju zaštite, odnosno od 1. studenog do 31. ožujka svake godine.

Ograničenja deložacije ne vrijede ako je razlog za pražnjenje prostora obiteljsko nasilje, grubo i trajno kršenje reda i mira, nezakonito zauzimanje prostora ili opterećujuće ponašanje koje onemogućuje normalno korištenje drugih stambenih prostorija u zgradi. U slučaju bilo kojeg od gore navedenih uvjeta, najmoprimac može biti deložiran izravno u smještajni objekt koji je odredila općina, npr. u sklonište ili noćno sklonište.

Povremeni i institucionalni najam zaštitit će stanodavca od nepoštenih stanara

Na sreću, gore opisani sporazum nije jedini koji strane mogu sklopiti. Postoje dva alternativna oblika najma koji puno bolje štite interese stanodavaca i jamče nesmetanu deložaciju. Riječ je o povremenom i institucionalnom najmu. Prvi je namijenjen privatnim iznajmljivačima koji ne posluju u području najma prostora. Druga je opcija za poduzetnike koji iznajmljuju. Naime, oba ova oblika ugovora imaju slične učinke, pa ih za potrebe ovog članka nema smisla detaljno razlikovati.

Najveća razlika između klasičnog najma i razmatranih vrsta ugovora je mogućnost brze ovrhe ovrhe, pražnjenja prostora i uklanjanja stanara koji ne ispune ugovor. Najmoprimac koji želi sklopiti ugovor mora podnijeti javnobilježničku izjavu o dobrovoljnom podnošenju na ovrhu. U slučaju povremenog najma, on ili ona naznačuje zamjenski stan (potrebna je i izjava vlasnika zamjenskog stana koja sadrži suglasnost za stanovanje najmoprimca). U slučaju institucionalnog najma nije potrebno naznačiti zamjenski stan - najmoprimac se odriče prava na zamjenski ili socijalni stan.

Zahvaljujući ovom rješenju, u slučaju isteka ili raskida ugovora, najmodavac ima pravo odmah pokrenuti ovršni postupak. Time se izbjegavaju dugotrajni sudski postupci oko izdavanja rješenja o ovrsi. Osim toga, zahvaljujući javnobilježničkoj izjavi stanara da ima zamjenski stan, nema potrebe da općina određuje privremeni stan. Najmoprimac može biti i deložiran izravno u smještajni objekt.

Ima li najmodavac pravo na naknadu?

U slučaju ugovora sklopljenog na temelju Zakona o zaštiti najmoprimaca, iseljeni najmoprimac ima pravo na zamjenski stan. Općina je odgovorna za osiguranje socijalnog stanovanja. Zbog velike potražnje za socijalnim stanovima i ograničenih mogućnosti općine, ovo vrijeme nikad nije kratko. Može potrajati i do nekoliko godina. Osim toga, najmoprimac može dovesti u pitanje ispravnost izbora zamjenskog stana zbog njegove neusklađenosti s njegovim potrebama, što može značajno produljiti cijeli proces.

U tom slučaju vlasnik stana ima pravo na naknadu. Može to zahtijevati od općine za vrijeme čekanja na deložaciju ili izravno od najmoprimca zbog nezakonitog zauzimanja prostora. Iznos naknade trebao bi odgovarati tržišnoj vrijednosti najamnine – u praksi je vrijednost spora umnožak broja mjeseci nezakonitog korištenja prostora i iznosa najamnine.

Deložacija tijekom pandemije

Kako vidimo, situacija vlasnika lokala prije uvođenja epidemije nije bila laka. S druge strane, uz Zakon od 31. ožujka 2020. o izmjenama i dopunama Zakona o posebnim rješenjima vezanim za prevenciju, prevenciju i suzbijanje bolesti COVID-19, drugih zaraznih bolesti i kriznih situacija uzrokovanih njima, te nekim drugim zakonima, čl. 15zzu, prema kojem se u razdoblju epidemijske prijetnje ili epidemijskog stanja najavljenog zbog COVID-19 ne provode nalozi o ovrsi kojim se nalaže pražnjenje stana.

Prema stajalištu branitelja za ljudska prava, tijekom epidemije stanari se ne mogu deložirati ni na temelju povremenog i institucionalnog ugovora o najmu.

Iznimka su slučajevi kada je deložacija tijekom pandemije izdana na temelju:

  • presude donesene u vezi s suzbijanjem nasilja u obitelji;

  • rješenje o dopuštenju provedbe cestovne investicije;

  • rješenje o određivanju mjesta željezničke pruge;

  • rješenje o dopuštenju provedbe ulaganja u području zračne luke javne namjene;

  • odluka o određivanju mjesta ulaganja u obuhvatu Središnje komunikacijske luke.

Katalog iznimaka nije pretjerano opsežan, a u praksi iznajmljivači mogu biti predmet deložacije samo člana obitelji odgovornog za obiteljsko nasilje. Što ne mijenja činjenicu da je deložirana samo osoba koja koristi nasilje, ostali članovi obitelji i dalje zadržavaju pravo korištenja prostora.

Razmatrana odredba zakona o covidu znači da će biti praktički nemoguće isprazniti prostorije u kojima su nezakonito zauzeti do 90 dana od završetka razdoblja epidemije.

Predmetni propis je preopćenit i time štetan za vlasnike prostora. To je zbog činjenice da je covid akt potpuno zabranio ovršni postupak pražnjenja stana tijekom epidemije. Ova je zabrana formulirana dovoljno široko da obuhvati i slučajeve premještanja stanara u društvenu jedinicu koju je odredila komuna. S obzirom na to da socijalno stanovanje obično ne nudi pretjerano visok standard, najvjerojatnije se stanari neće htjeti preseliti u “novi” stan. Zauzvrat, najmodavci ne mogu ništa poduzeti po tom pitanju - ovrhovoditelji ne poduzimaju nikakve ovršne radnje.

Započnite besplatno probno razdoblje od 30 dana bez obaveza!

Osim toga, pojavio se problem s odštetnim zahtjevom prema kojem vlasnik ima pravo na protuvrijednost izgubljene zarade od najma. Ako za vrijeme epidemije komuna ponudi socijalni stan, oslobađa se odgovornosti za štetu. Nije bitno hoće li se stanar useliti u zamjenski stan ili ne. Postoje tvrdnje da u takvoj situaciji vlasnik ima mogućnost tražiti naknadu od Državne riznice kao odgovornost za štetu prouzročenu propustom u vršenju javnih ovlasti. No, znajući za "fleksibilnost" zakona tijekom pandemije, država će donijeti pravni akt kojim će Državnu riznicu izuzeti od takve odgovornosti.

Deložacija tijekom pandemije COVID-19 - sažetak

Ukratko, situacija iznajmljivača koji susreću nepoštene stanare je nezavidna. Prema Covid aktu, deložacija za vrijeme epidemije ili epidemiološke prijetnje je nemoguća - s izuzetkom osoba koje koriste obiteljsko nasilje. Ova je zabrana, nažalost, formulirana tako da obuhvaća i slučajeve premještanja stanara u društvenu jedinicu koju je odredila komuna. To pak podrazumijeva situacije u kojima najmoprimci - unatoč tome što im je odobren zamjenski smještaj - ne moraju napustiti prostor, a vlasnik ne može niti ostvariti svoja prava putem odštetnog zahtjeva.